Selon le Groupe d’experts intergouvernemental sur l’évolution du climat des Nations unies, les bâtiments sont responsables d’environ 21 % de l’ensemble des émissions de carbone dans le monde, et d’autres facettes de l’environnement bâti en génèrent encore davantage.
Mais alors que les propriétaires d’immeubles tentent de réduire leurs émissions, certains cherchent également à obtenir de l’énergie plus propre dans leurs propriétés – et découvrent, dans de nombreux cas, qu’ils doivent se passer entièrement du réseau pour atteindre leurs objectifs de durabilité.
Le futur siège mondial de JPMorgan Chase, au 270 Park Ave. à Manhattan, sera l’un des rares bâtiments de New York à être alimenté par des énergies entièrement renouvelables.
À New York, les bâtiments sont la principale source d’émissions de gaz à effet de serre, produisant actuellement environ deux tiers des émissions de la ville. Avec la loi locale 97, qui pénalise les propriétaires qui ne réduisent pas leurs émissions de carbone, de plus en plus de propriétaires cherchent à décarboniser leurs bâtiments.
Mais au-delà de la réduction de la consommation d’énergie, les propriétaires d’immeubles de la ville sont parfaitement conscients que l’énergie qu’ils apportent à leurs propriétés provient en grande partie de la combustion de combustibles fossiles. Cependant, il s’est avéré difficile, coûteux ou peu pratique de trouver des sources d’énergie renouvelables.
“Nous avons des réunions toutes les deux semaines, en interne et avec des personnes extérieures, pour essayer de trouver une solution”, a déclaré Craig Deitelzweig, président et directeur général de Marx Realty, à Bisnow. “Et jusqu’à présent, nous n’y sommes pas parvenus”.
Les promoteurs de deux nouvelles tours à trophées ont trouvé une réponse possible. À un mois d’intervalle ce printemps, Brookfield Properties et JPMorgan Chase ont annoncé qu’ils allaient chacun alimenter un gratte-ciel de Manhattan entièrement en énergie renouvelable. Pour y parvenir, ils ont tous deux décidé de retirer leurs bâtiments du réseau électrique.
Brookfield Properties a déclaré fin mars que sa tour One Manhattan West, d’une superficie de 2,1 millions de pieds carrés, serait alimentée par de l’énergie hydroélectrique. Mais plutôt que de provenir du réseau de New York, cette énergie sera créée et vendue à Brookfield Properties par Brookfield Renewable Partners, une autre filiale de Brookfield Asset Management, qui exploite des dizaines de centrales hydroélectriques et une poignée de parcs éoliens dans l’État.
Quelques semaines plus tard, à la mi-avril, JPMorgan a dévoilé le projet de son siège social mondial à New York : un immeuble de 60 étages, d’une superficie de 2,5 millions de pieds carrés, situé au 270, avenue Park, qui serait également entièrement alimenté par les centrales hydroélectriques d’Énergie renouvelable Brookfield dès 2025.
Le premier vice-président des opérations de Brookfield Properties, Michael Daschle, a déclaré à Bisnow que d’autres propriétaires peuvent, s’ils le souhaitent, prendre des dispositions similaires à celles du One Manhattan West, mais que beaucoup ne savent même pas que c’est possible.
“C’est une question d’accès”, a déclaré Daschle. “Ce n’est certainement pas un mécanisme bien connu du marché”.
One Manhattan West a été achevé en 2019, et JPMorgan vient juste de commencer la construction. Pour la grande majorité des bâtiments de NYC, cependant, il est presque impossible pour les propriétaires de s’assurer qu’ils sont alimentés par des énergies renouvelables. Deitelzweig a déclaré qu’il avait cherché comment faire entrer de l’énergie renouvelable dans certains des bâtiments de Marx Realty, mais qu’il n’avait rien trouvé.
“Vous ne pouvez pas vraiment installer une éolienne, par exemple, sur votre bâtiment”, a-t-il déclaré. “La question est donc la suivante : comment amener cette énergie renouvelable dans votre espace ? Et il ne semble pas que, pour l’instant, ces voies soient disponibles.”
Environ 85 % du réseau local de la ville de New York utilise des combustibles fossiles, selon les estimations du bureau du maire de New York pour le climat et la justice environnementale. Bien que 88 % du réseau du nord de l’État utilise des sources d’énergie renouvelables, principalement grâce à un mélange d’énergie nucléaire et hydroélectrique, le MOCJ affirme que les lignes de transmission sont “insuffisantes” pour acheminer cette énergie vers la ville.
Par conséquent, la plupart des plus d’un million de bâtiments de New York sont largement alimentés en pétrole et en gaz naturel, souvent par des centrales vieilles de plus d’un demi-siècle. En 2020, près de 60 % de l’électricité de New York provenait de combustibles fossiles, selon Con Edison, le principal fournisseur d’électricité de la ville. Le porte-parole de Con Edison, Philip O’Brien, a déclaré à Bisnow qu’en 2021, on brûlera un peu plus de combustibles fossiles pour alimenter la ville qu’en 2020, après la mise hors service de la centrale nucléaire d’Indian Point, dans le comté de Westchester, qui représentera 31 % de l’énergie de New York en 2020.
Les compagnies d’électricité ressentent la pression pour changer de source de combustible. ConEd s’est engagée à produire 100 % d’énergie propre d’ici à 2040. Le fournisseur de gaz National Grid prévoit de remplacer son gaz fossile par de l’hydrogène généré par des sources renouvelables et du méthane résiduel provenant de décharges, de fermes et d’autres installations.
Les éoliennes sont actuellement la source d’énergie renouvelable la plus prolifique aux États-Unis.
Mais la loi locale 97 plane au-dessus de la tête de nombreux propriétaires de bâtiments commerciaux, et ses échéances approchent bien plus vite que les promesses des compagnies d’électricité. D’ici 2030, les bâtiments de plus de 25 000 pieds carrés devront prouver qu’ils ont réduit leurs émissions de 40 % par rapport à 2005. En 2024, les propriétaires devront commencer à réduire leurs émissions pour atteindre cet objectif, sous peine d’amende.
Bien que Brookfield Asset Management soit propriétaire à la fois de Brookfield Properties et d’Énergie renouvelable Brookfield, seule une partie du vaste portefeuille de Brookfield à New York est alimentée par des énergies renouvelables. Brookfield évalue actuellement les immeubles qu’elle possède et qui bénéficieraient le plus d’un accès à l’énergie renouvelable, a déclaré M. Daschle.
“Le fait que la propriété soit alimentée à 100 % par de l’électricité renouvelable élève définitivement le statut de cette propriété sur le marché, donc pour notre portefeuille, nous voulons certainement commencer par nos fleurons “, a déclaré M. Daschle. “C’est certainement l’une des composantes. L’autre est le système énergétique et la propriété. Nous voudrions évaluer la quantité d’électricité et de vapeur utilisée par certains des bâtiments, puis déterminer la taille de cet achat de manière appropriée.”
Outre l’achat direct auprès d’un fournisseur, les bâtiments peuvent également envisager de produire leur propre électricité renouvelable sur place. Mais la plupart des bâtiments de la ville de New York n’ont pas une surface suffisante pour générer une quantité d’énergie proche de celle qu’ils consomment.
“Les options pour la produire sur place sont très limitées dans la ville”, a déclaré à Bisnow Dana Robbins Schneider, vice-présidente principale et directrice de l’énergie, du développement durable et de l’ESG d’Empire State Realty Trust. “Un gratte-ciel n’est pas un endroit pratique pour produire des énergies renouvelables sur place”.
Lucy Bass, directrice du programme énergétique d’EBI Consulting et ingénieure principale en énergie, a déclaré que l’énergie solaire sera probablement une option populaire pour les bâtiments de New York, car les panneaux peuvent être installés sur les toits des nombreux grands bâtiments de la ville. Mais quelques panneaux ne produiront probablement qu’une fraction de l’énergie nécessaire au bâtiment.
“Il leur reste toujours les trois quarts de leur consommation qui ne sont pas d’origine renouvelable”, a déclaré M. Bass. “Dans ce scénario, qui va très probablement être assez courant, la propriété peut alors discuter d’autres options avec son fournisseur d’électricité.”
Au lieu de produire leur propre énergie, la plupart des propriétaires se tournent vers la meilleure option suivante : l’achat de crédits d’énergie renouvelable, autrement appelés RECs. Bisnow a parlé à plusieurs propriétaires de New York pour cet article, et la plupart ont dit que les RECs étaient leur seule véritable option pour compenser la quantité de combustibles fossiles qu’ils brûlent en étant branchés sur le réseau.
Les centrales d’énergie renouvelable vendent l’électricité qu’elles produisent aux fournisseurs d’électricité, mais elles reçoivent également des RECs du gouvernement fédéral pour chaque unité d’énergie renouvelable produite. En plus de vendre de l’électricité, les centrales d’énergie renouvelable peuvent vendre des RECs aux bâtiments.
Si le propriétaire d’un bâtiment achète suffisamment de RECs pour l’ensemble du bâtiment, il peut dire que le bâtiment est neutre en carbone, même si l’électricité qui alimente le bâtiment provient toujours de combustibles fossiles.
L’argument est qu’il s’agit d’une situation gagnant-gagnant pour les fabricants d’énergies renouvelables, qui gagnent suffisamment pour rester rentables et pouvoir augmenter leur production d’énergie verte, et pour les propriétaires de bâtiments qui peuvent ainsi affirmer qu’ils sont alimentés par des énergies renouvelables.
“Nous achetons des crédits d’énergie renouvelable, mais ils ne sont pas directement injectés dans notre bâtiment. Ils vont sur le réseau à un autre endroit”, a déclaré Jordan Barowitz, vice-président des affaires publiques de la Durst Organization. “Les énergies renouvelables sont plus chères en ce moment, c’est donc un moyen de stimuler le développement des énergies renouvelables.”
Mais comme la nécessité de prouver les références écologiques d’un bâtiment devient plus urgente, de plus en plus de propriétaires de bâtiments veulent suivre l’exemple de JPMorgan et prendre de l’avance. Et avec une quantité limitée d’énergie renouvelable sur le réseau et des RECs disponibles à l’achat, c’est délicat.
“Le facteur déterminant ici est que nous ne décarbonisons pas l’économie de New York. Si 85 % ou 90 % de l’électricité de la ville de New York est produite à partir de gaz naturel, nous devons remplacer cette production. Nous devons le faire avec des énergies renouvelables”, a déclaré Zach Steinberg, premier vice-président de la politique du Real Estate Board of New York. “Cela a l’avantage de créer ce pool de RECs qui pourrait potentiellement être utilisé pour la loi locale 97. Ils n’existent tout simplement pas aujourd’hui.”
