Le projet Nicol St. est un projet de logements modulaires multifamiliaux de 4 étages situé au 702 Nicol Street à Nanaimo sur l’île de Vancouver en C.-B. NRB Modular Solutions.
Au début du mois, les équipes d’un grand chantier de construction à Mississauga ont assisté à la mise en place de la dernière pierre d’un établissement de soins de longue durée dont la construction a été longtemps retardée.
L’établissement de 640 lits, financé par Infrastructure Ontario et réalisé pour Trillium Health, représente l’un des plus grands projets de construction modulaire “volumétrique” de la province à ce jour – un bâtiment littéralement assemblé avec des chambres ou des suites pré-construites dans une usine de 300 000 pieds carrés à Stoney Creek, en Ontario, créée il y a deux ans par EllisDon Modular.
L’usine se trouve à quelques kilomètres seulement d’une autre grande usine modulaire, NRB Modular Solutions, basée à Grimsby, qui appartient à l’investisseur en infrastructures Dexterra Group et qui exploite maintenant trois autres usines modulaires en Colombie-Britannique, en Alberta et en Ontario.
Leurs produits – des suites préfabriquées équipées de plomberie, d’installations électriques, de cuisines ou de salles de bains – sont construits dans les conditions contrôlées d’une usine, ce qui signifie qu’il n’y a pas d’interruptions dues aux conditions météorologiques, un meilleur contrôle de la qualité, des conditions de travail plus confortables, moins de débris de construction et un assemblage beaucoup plus rapide. Transportées par camion sur les chantiers, les unités préfabriquées sont mises en place à l’aide d’une grue sur des fondations préfabriquées, puis assemblées.
“C’est la raison pour laquelle on choisit la construction modulaire”, explique Dawn Nigro, présidente de NRB. “C’est 50 % plus rapide, car les unités sont produites pendant que la préparation du site est en cours. Elle ajoute qu’ils sont bien adaptés aux projets de construction sur des sites urbains où l’espace est limité, où le terrain est cher et où il y a beaucoup de pression pour terminer les projets de développement perturbateurs.
La construction modulaire “existe depuis de très nombreuses années”, affirme Tom Howell, vice-président principal d’ED Modular, qui précise que l’usine d’Ellis Don à Stoney Creek peut produire environ un millier d’unités de 425 pieds carrés par an. “C’est simplement qu’il semble y avoir plus d’appétit pour l’instant”. La demande, ajoute-t-il, ne peut plus être ignorée.
Comme le souligne M. Howell, les constructeurs n’en sont pas à leur première expérience en matière de composants tels que les fermes ou les panneaux muraux préfabriqués. Cette approche a été étendue plus récemment à ce que l’on appelle le “flat pack modulaire” – des structures presque entièrement construites avec des pièces préfabriquées qui sont assemblées sur place. Un exemple à venir : un immeuble de 83 logements à Mississauga, construit par R-Hauz Solutions, Windmill Development et Lane Leader. La structure en bois lamellé-croisé, inspirée d’un projet très similaire sur la rue Queen Est à Toronto, commencera à être commercialisée plus tard cet été, a déclaré Michael Barker, cofondateur de R-Hauz, à la CBC.
La construction modulaire volumétrique, quant à elle, est utilisée depuis de nombreuses années dans des applications telles que les stations-service, les bureaux sur les chantiers de construction ou dans les régions nordiques éloignées.
Au cours des dernières années, les constructeurs américains se sont de plus en plus tournés vers le modulaire/préfabriqué pour les projets résidentiels à plusieurs unités. Selon le Modular Building Institute, les structures modulaires ont représenté environ 9 milliards de dollars d’activité de construction en 2019. Les promoteurs canadiens commencent à suivre le mouvement, principalement pour des projets financés par des fonds publics, tels que des complexes de logements abordables ou des SLD, mais aussi pour certains bâtiments commerciaux privés, tels que des hôtels.
Un nombre croissant d’entre eux sont construits en bois, comme les projets de logements supervisés de trois étages construits grâce au financement de l’Initiative de logement rapide du gouvernement fédéral, afin d’accélérer la construction de petits appartements pour les sans-abri qui ont fui le système des refuges pendant la pandémie. Daniel Ling, architecte chez Montgomery Sisam, qui a conçu sept de ces projets à Toronto, indique qu’un millier d’unités de ce type sont en cours de construction dans la seule province de l’Ontario.
“La Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) s’intéresse de près à la façon dont elle peut soutenir et assurer certains de ces projets”, déclare Kevin Read, PDG de Nomodic, un constructeur modulaire de Colombie-Britannique qui a construit un hôtel à Tofino à l’aide de la construction modulaire. “Les grandes banques se montrent également très enthousiastes et intéressées à participer, car elles constatent que la construction modulaire a sa place.
Compte tenu de l’énorme demande refoulée de logements plus abordables, la perspective d’utiliser ce type de technique pour les immeubles résidentiels à logements multiples semble très attrayante, surtout si, comme le promettent certains promoteurs, le processus est moins coûteux, plus rapide et moins perturbant.
Le projet de logements abordables de Sooke est un partenariat entre les gouvernements fédéral et provincial, le district régional de la capitale et la M’akola Housing Society, qui occupera le bureau sur place.
Malgré tous ces vents contraires, l’industrie modulaire volumétrique a connu quelques difficultés de croissance, comme le reconnaît M. Howell. Le projet Trillium a été attribué en 2020 dans le cadre du nouveau programme pilote “construction accélérée” d’Infrastructure Ontario, avec une date d’achèvement promise pour 2021. La province a vu dans cette approche un moyen d’accélérer ses promesses en matière de SLD.
Cependant, la construction a pris beaucoup plus de temps que prévu, en partie parce qu’Ellis Don a dû mettre fin à son partenariat avec Z-Modular, une filiale de Zekelman Industries basée à Chicago et vieille de six ans, qui avait obtenu une licence pour une conception brevetée des unités volumétriques à forte intensité d’acier qui devaient être utilisées dans le projet.
Zekelman Industries, qui fabrique les composants structurels en acier utilisés dans la construction modulaire, appartient au milliardaire de Windsor Barry Zekelman, qui a fait parler de lui au printemps dernier lorsqu’un groupe de surveillance à but non lucratif a révélé que ses sociétés avaient été condamnées à une amende de 975 000 dollars par la Commission électorale fédérale des États-Unis pour avoir fait don de 1,75 million de dollars à la campagne de Donald Trump. Les lois électorales américaines interdisent les dons politiques des non-citoyens.
Howell ne souhaite pas faire de commentaires sur Z-Modular, si ce n’est pour dire que les lourdes structures en acier de l’entreprise étaient plus “robustes” que ce que demandait Ellis Don, et que son équipe a donc dû trouver une solution de rechange. “C’est une entreprise avec laquelle nous ne travaillons plus.
Z-Modular est responsable de plusieurs projets aux États-Unis, tels que l’immeuble de 143 appartements sur cinq étages à San Marcos, au Texas, destiné aux étudiants universitaires. Certains de ses projets antérieurs n’ont toutefois pas été couronnés de succès. En 2018, Z-Modular a remporté un contrat pour la construction d’un refuge modulaire pour sans-abri à Washington. Comme l’a rapporté le Washington Post, le projet a échoué et a pris du retard en raison d’allégations selon lesquelles Z-Modular n’avait pas l’expérience nécessaire pour mener à bien le projet. Le litige s’est soldé par une longue bataille judiciaire entre Z-Modular et l’entrepreneur général au sujet de plus de 6,6 millions de dollars US d’honoraires impayés en raison des retards.
L’entreprise poursuit également le designer industriel torontois Julian Bowron, qui a inventé le design modulaire VectorBloc que la filiale de Zekelman a acquis en 2018. M. Bowron s’est ensuite séparé de Z-Modular et a depuis développé un design plus rationalisé, baptisé Metaloq. L’affaire est en cours.
Indépendamment des détails de ces escarmouches juridiques, ces conflits nous rappellent que la promesse de la construction modulaire en tant que moyen de rationaliser la construction de logements résidentiels à plusieurs unités n’a pas encore été pleinement réalisée.
M. Howell, commentant le projet Trillium Health LTC, déclare qu’il serait “prématuré” de conclure que les projets modulaires seront toujours achevés plus rapidement que les projets traditionnels.
Mme Nigro estime que les unités modulaires de NRB coûtent environ entre 300 et 500 dollars le mètre carré, hors coût du terrain, ce qui, selon elle, est compétitif par rapport à la construction traditionnelle, bien que les prix de la main-d’œuvre et des matériaux montent en flèche dans le secteur modulaire comme dans n’importe quel autre secteur de l’activité de développement. M. Howell et Mme Nigro conviennent tous deux qu’il faut encore augmenter le volume pour faire baisser les coûts unitaires. Les usines des deux entreprises ne fonctionnent pas à pleine capacité.
Jusqu’à présent, la part du lion des bâtiments modulaires volumétriques au Canada a été financée par des fonds publics. Mais M. Reed, de Nomodic, affirme que les promoteurs privés s’intéressent de plus en plus à ce type de construction. L’une des raisons, selon lui, est qu’il y a maintenant plus d’architectes qui ont de l’expérience dans la conception d’éléments modulaires. “Il est possible de construire un immeuble de grande hauteur avec des éléments modulaires.
L’esthétique a longtemps été l’autre obstacle : le préfabriqué était associé à un certain aspect utilitaire.
Pourtant, Mme Nigro fait remarquer que les projets dont l’architecture est moins standardisée peuvent facilement être construits en utilisant à la fois des méthodes de construction traditionnelles et des unités modulaires préfabriquées. Nous pouvons obtenir des esthétiques différentes et nous en avons de beaux exemples”, dit-elle, tout en soulignant qu’il ne s’agit pas d’une proposition de type “ou bien, ou bien”. “Si vous voulez un atrium au milieu de votre bâtiment, construisez-le sur place. Et si vous avez un ensemble de bureaux ou de suites ou autres dans les ailes qui seront assez similaires les uns aux autres, faites-les sous forme de modules.”
Elle voit des projets modulaires de plus en plus attrayants et créatifs aux États-Unis, avec des caractéristiques d’efficacité énergétique, de l’énergie solaire sur le toit et même de l’attrait pour la vue, comme une série de duplex sur lesquels NRB a travaillé dans le Montana. Comme le dit Mme Nigro, “ils sont ravissants”.
