L’Association météorologique mondiale prévoit une sombre réalité ; elle anticipe une probabilité de 66 % que, au cours d’au moins une des cinq prochaines années, la température mondiale moyenne annuelle près de la surface dépassera de 1,5 °C les niveaux préindustriels. Si c’est vrai, non seulement les engagements énoncés dans l’Accord de Paris sont passés à la trappe, mais cela renforce les arguments en faveur d’une accélération rapide de la décarbonisation des bâtiments.
Avec près de 40 % des émissions annuelles mondiales, ce secteur est celui qui a le plus besoin d’une transformation totale. Alors pourquoi les émissions liées à l’énergie du secteur du bâtiment et de la construction ont-elles atteint un niveau record en 2021 ? Pourquoi la croissance de la surface au sol a-t-elle été plus rapide que les investissements substantiels dans l’efficacité énergétique des bâtiments ?
Par le passé, j’ai attribué à une défaillance du marché la sous-performance du secteur de l’immobilier commercial par rapport aux engagements pris en matière d’objectifs climatiques et de contributions matérielles à l’action climatique. Alors que le retour sur investissement de l’adaptation des biens immobiliers aux risques climatiques physiques peut être simple, ce secteur à la recherche de rentes a historiquement été peu incité à investir dans l’atténuation de ses contributions au changement climatique, en particulier dans les bâtiments existants.
Il existe toutefois des exceptions à cette tendance. Un certain nombre d’organisations de l’industrie de la construction immobilière, soutenues par des investisseurs aux motivations similaires, se sont engagées dans l’action climatique ces dernières années, à la fois de manière indépendante et, de manière plus prometteuse, collectivement. Au début du mois, les gouvernements réunis par l’AIE s’accordaient sur la nécessité de doubler les améliorations annuelles en matière d’efficacité énergétique.
La sous-performance, même si elle a un impact marginal, n’est plus une option. Les bâtiments sont le fondement de nos vies et, de plus en plus, des sanctuaires contre les effets du changement climatique. Et comme 80 % du parc immobilier actuel devrait être opérationnel d’ici à 2050, nous devons veiller à ce que ces actifs garantissent des environnements durables, sains et résilients dans un avenir prévisible. Mes récents voyages en Inde, au Royaume-Uni, dans le Midwest américain et ailleurs n’ont fait que souligner davantage la nécessité de donner aux promoteurs, aux propriétaires et aux investisseurs du secteur de la construction immobilière les moyens d’adapter leur façon de penser et d’accorder la priorité à la décarbonisation complète du parc immobilier existant dans le monde.
Pour réussir, il faut répondre aux appréhensions des chefs d’entreprise du secteur de l’immobilier résidentiel concernant les coûts perçus de l’atténuation du changement climatique. Heureusement, il existe de nombreuses possibilités de financer des projets à zéro émission nette.
Possibilités de financement public
En ce qui concerne le financement de la décarbonisation des bâtiments, les possibilités de financement parrainées (et administrées) par le gouvernement fédéral, les États et les collectivités locales constituent un point de départ pratique et fiable. Prenons l’exemple de la loi américaine sur la réduction de l’inflation, récemment promulguée, qui mobilise des milliards de dollars en crédits d’impôt, subventions et remises pour aider les propriétaires de bâtiments à compenser les coûts des améliorations de l’efficacité énergétique et d’autres mesures de réduction des émissions dans les bâtiments commerciaux et résidentiels. Le plus important d’entre eux est la déduction fiscale 179D pour l’efficacité énergétique des bâtiments commerciaux qui, comme les champions américains de la décarbonisation des bâtiments s’en réjouissent, a non seulement été rendue permanente par la loi sur l’énergie de 2020, mais a été élargie par l’IRA.
Les détracteurs du nouveau 179D amélioré soulignent que le crédit n’incite pas à réduire les émissions au-delà de 50 %. Heureusement, la richesse des incitations applicables aux projets de réduction des émissions dans les bâtiments existants comprend des crédits d’impôt pour la production et le stockage d’électricité propre sur site, l’infrastructure de recharge des véhicules électriques et même la capture du carbone – chacun d’entre eux pouvant aider à combler les lacunes dans la pile de capital pour le zéro net.
Malgré cela, il y aura toujours des dirigeants de l’immobilier résidentiel qui détermineront que ces fonds gouvernementaux sont insuffisants pour répondre à leurs besoins, que ce soit en raison de leur montant, de leur disponibilité limitée dans le temps ou des critères restrictifs qui doivent être remplis pour en bénéficier. Dans ce cas, les promoteurs, les propriétaires et les investisseurs du secteur de la construction immobilière doivent exploiter les possibilités offertes par les prestataires de services commerciaux et les marchés financiers.
Solutions commerciales et marchés des capitaux
Commencez par les sociétés de services énergétiques, qui réalisent généralement des travaux d’amélioration de l’efficacité énergétique des bâtiments et d’autres projets de réduction des émissions par le biais de contrats de performance en matière d’économies d’énergie (ESPC). Un modèle populaire auprès des agences gouvernementales aux États-Unis et à l’étranger, un ESPC offre un complément financier à faible risque aux fonds de l’IRA, en particulier pour les projets qui impliquent la fourniture de systèmes techniquement avancés, tels que les micro-réseaux, la production combinée de chaleur et d’électricité (PCCE) ou les rénovations de bâtiments à forte intensité de construction.
Bien entendu, ce modèle de mise en œuvre des projets n’est pas sans poser de problèmes. Comme leur nom l’indique, les ESPC reversent généralement les économies d’énergie réalisées dans le cadre d’un projet au fournisseur de services sur une période prédéterminée, laissant à l’hôte du projet le soin de relever les défis de la comptabilité et de la planification et de l’analyse financières (FP&A) pour financer encore plus de projets d’habilitation nette zéro.
Cette situation réaffirme l’importance des marchés de capitaux. En émettant des obligations d’entreprise liées à la durabilité – pour lesquelles la demande est en plein essor – ou en organisant des prêts basés sur la performance en matière de durabilité, les chefs d’entreprise du secteur de la CRE peuvent assurer le financement d’un plus large éventail de projets et d’initiatives. En outre, l’exécution réussie de projets de développement durable financés par l’emprunt fait partie intégrante de la collecte, de l’analyse et de la divulgation des données de performance ESG, que les entreprises peuvent utiliser pour améliorer leur notation obligataire, la valorisation de leurs actions et d’autres moyens de pression dans le cadre de campagnes de levée de fonds.
À l’avenir, une fois qu’un chef de file de l’industrie de la construction immobilière aura atteint un niveau d’exploitation net zéro pour un bâtiment donné, il devra procéder à l’élimination des “émissions intégrées” de son actif et, à terme, progresser vers des activités à bilan carbone négatif.
Pour ces deux objectifs, les marchés volontaires du carbone sont une solution bienvenue. En ce qui concerne les émissions intégrées, qui peuvent représenter jusqu’à la moitié de l’impact cumulé de l’environnement bâti sur le carbone, l’achat de crédits carbone volontaires émis par des projets de compensation à haute intégrité peut aider les entreprises du secteur de l’immobilier à traiter les émissions historiques qui prendraient des années à être éliminées par le seul biais d’opérations nettes zéro. Les chefs d’entreprise de l’immobilier résidentiel qui cherchent à maximiser le retour sur investissement de leurs propres efforts de décarbonisation et à permettre ainsi à d’autres de décarboniser leurs propres activités devraient s’intéresser aux projets de compensation carbone basés sur l’environnement bâti et aux systèmes de crédit, sur lesquels j’ai déjà écrit dans le passé.
Il est certain que l’ensemble optimal de capitaux pour la décarbonisation des bâtiments variera en fonction des secteurs et des segments de marché, ainsi que des organisations individuelles. Mais quelle que soit sa composition, ce qui compte, c’est que les chefs d’entreprise de la CRE se souviennent de la raison de leur action, ainsi que des opportunités qui s’offrent à eux.
