Le Hilda L. Solis Care First Village, un projet de 232 unités d’environ 48 millions de dollars dans le centre-ville de Los Angeles, a été construit en quelques mois. Utilisant les composants de CRATE Modular, il fait partie d’un nombre croissant de projets de construction modulaire qui aideront à résoudre la crise du logement abordable, en rationalisant le processus de construction, en gagnant du temps et en réduisant le besoin de main-d’œuvre.
Jaren Grady, directeur du développement commercial chez le fabricant basé à Carson, en Californie, explique : “L’objectif de tout promoteur est le retour sur investissement et donc, plus vite on achève un produit de construction, plus vite il peut être occupé et commencer à percevoir des revenus ou des loyers, mieux c’est.” La ville a obtenu un retour sur investissement presque immédiat sur ce projet, qui est passé en six mois de l’idée à l’occupation, “mais plus important encore, il a aidé de nombreux anciens sans-abri à sortir de la rue et à recevoir l’aide qu’ils méritent”, déclare M. Grady.
Le projet, construit à côté de la prison centrale pour hommes, s’inscrit dans le cadre d’un effort visant à offrir davantage de logements dans une ville qui compte environ 69 144 personnes sans abri, selon la Los Angeles Homeless Services Authority.
Selon M. Grady, la construction modulaire est un moyen idéal de construire tout projet, car elle offre une approche reproductible et évolutive. “Avec les logements modulaires ou fabriqués en usine, nous sommes en mesure de “comprimer le calendrier de construction” en réalisant des activités simultanées”, explique-t-il. “En d’autres termes, le site est aménagé en même temps – c’est-à-dire le nivellement du terrain, les égouts et les raccordements aux services publics (eau, électricité et gaz). Les modules de construction sont construits dans une usine à l’environnement (contrôlé), propre et ordonné. La plupart du temps, les modules de construction sont terminés et prêts à être livrés avant que le site ne soit terminé.”
Les économies réalisées dans le cadre de projets modulaires sont également importantes. Lorsque le projet Solis Care First Village a été construit il y a quatre ans, par exemple, le coût moyen par unité était d’environ 245 000 dollars, alors que le coût moyen était alors d’environ 535 000 dollars par unité en Californie, selon M. Grady.
Margaret Whelan, fondatrice et PDG de Whelan Advisory Capital Markets, basée à New York, et membre du conseil d’administration de l’Alliance pour l’innovation en matière de logement, déclare : “Les réglages en usine permettent de tenir compte de facteurs externes beaucoup plus fiables, qu’il s’agisse de la personne qui effectue le travail, des plans d’étage utilisés ou des matériaux installés. Cela réduit les reprises, les déchets, les vols et les erreurs, dont la plupart sont répercutés sur le consommateur sous la forme de prix plus élevés.”
Compte tenu de la pénurie de main-d’œuvre qualifiée dans le secteur de la construction, les partisans de la construction modulaire affirment qu’elle peut offrir des solutions. Cela est d’autant plus vrai que la plupart des travailleurs de la construction sont d’âge moyen et approchent de la retraite. L’industrie modulaire, de par sa structure, peut contribuer à attirer non seulement davantage de travailleurs, mais aussi une main-d’œuvre plus diversifiée, selon M. Grady.
“Nous bénéficions d’un excellent taux de rétention de la main-d’œuvre par rapport à la construction traditionnelle”, explique M. Grady. “Cela s’explique en partie par le fait que nous pouvons promettre à un ouvrier potentiel de CRATE Modular qu’il pourra s’enraciner dans la communauté où il travaille, car le chantier est constant, tout notre travail est effectué dans ou à l’usine de Carson, en Californie. Par opposition à un ouvrier de construction traditionnel qui peut voyager/travailler sur un chantier à Hemet pendant un mois et le mois suivant travailler sur un chantier à Lancaster, c’est vraiment vivre la vie d’un nomade avec un mauvais équilibre entre travail et vie privée.”
Planifier l’avenir
La construction modulaire a représenté environ 6 % des nouvelles constructions l’année dernière en Amérique du Nord, selon l’organisation professionnelle Modular Building Institute. L’industrie privée n’est pas la seule à vanter les mérites du logement modulaire. Le gouvernement fédéral a récemment commencé à la soutenir également.
L’administration Biden a introduit l’année dernière la possibilité d’offrir des plans de financement pour la construction modulaire afin de stimuler l’offre de logements dans le cadre d’un plan d’action pour l’offre de logements. Dans le cadre de ce programme, le budget de M. Biden pour cette année proposait que 25 milliards de dollars soient réservés aux subventions pour la production de logements abordables, ce qui inclurait de nouveaux projets modulaires. Cela fait partie d’un effort visant à développer environ 500 000 unités multifamiliales au cours de la prochaine décennie.
Malgré cela, Dennis Steigerwalt, président de la Housing Innovation Alliance, basée à Pittsburgh, maintient que le logement modulaire a jusqu’à présent progressé à un rythme d’escargot. “Du point de vue des possibilités de croissance, il n’y a rien d’autre à faire que de progresser”, dit-il.
Jeffrey Lubell, une autorité en matière de logement et de développement communautaire au sein de la société de recherche et de conseil Abt Associates, basée à Rockville, dans le Maryland, affirme que l’avantage de la construction hors site peut contribuer à accroître la flexibilité, ce qui permet d’élargir l’offre de logements, de produire moins de déchets et d’utiliser les matériaux plus efficacement.
“La construction hors site, qui comprend les logements modulaires et manufacturés, présente un certain nombre d’avantages importants par rapport aux logements en dur”, explique M. Lubell. “L’un des plus importants de ces avantages est la capacité à réaliser des économies d’échelle qui permettent de produire de grands volumes de logements à un coût inférieur à celui qui peut être atteint lorsque les maisons individuelles sont construites une par une dans des endroits disparates.”
Darren Seary, directeur de la société Optimum Modular Solutions, basée à Mission Viejo, en Californie, reconnaît que la construction modulaire présente des avantages majeurs. Il dit avoir été initié à la construction modulaire il y a plusieurs années dans le cadre d’un projet d’hôtel de quatre étages dans la baie de San Francisco, pour lequel il fournissait des services de gestion des risques aux prêteurs de la construction à l’époque, tout en travaillant pour une autre société. Il a également visité une usine modulaire dans le cadre de ce projet.
“Lors de mon premier projet modulaire, je me suis plongé dans le projet pour en comprendre tous les aspects, de la conception à l’achèvement, et pour identifier les avantages et les inconvénients de quelque chose d’assez nouveau pour moi à l’époque”, explique M. Seary. À l’époque, j’ai constaté qu’elle nécessitait moins de main-d’œuvre, et la main-d’œuvre était un problème majeur en termes de disponibilité et de prix. Je ne pensais pas que la situation s’améliorerait, et ce n’est pas le cas. La situation s’est aggravée au cours de la dernière décennie. En réduisant la main-d’œuvre, en fabriquant les modules pendant que les travaux de construction et les fondations sont achevés sur le site, et en ayant la possibilité de construire la majorité des bâtiments sans subir de retards dus aux conditions météorologiques, des économies importantes devraient être réalisées sur les projets modulaires.
Le bois est souvent utilisé dans la construction modulaire, de même que l’acier. De plus en plus de cabinets d’architectes intègrent également le modulaire dans leurs offres de conception. La meilleure approche en matière de conception est la normalisation, selon M. Grady.
“Lorsque vous construisez avec un processus modulaire, au cours des premières phases de conception, vous essayez toujours de suivre les bons principes de conception pour la fabrication et l’assemblage (DFMA) ; vous vous concentrez toujours sur la réduction des délais de mise sur le marché et des coûts totaux de production en donnant la priorité à la facilité de fabrication des pièces du produit et à l’assemblage simplifié de ces pièces dans le produit final”, explique M. Grady. “L’industrie automobile est un bon exemple de la manière dont nous construisons nos produits de construction. Les éléments de construction ou les pièces conçues sont constamment perfectionnés dans la manière dont ils s’assemblent, et vous pouvez ainsi être construit plus efficacement et plus rapidement.”
Facilité d’obtention de permis
Selon M. Seary, il existe d’autres avantages lorsqu’il s’agit d’obtenir des permis.
“La période d’obtention des permis est généralement plus courte car la ville ou le comté, l’autorité compétente locale, a moins de choses à examiner car les modules sont généralement examinés par l’État “, explique M. Seary. “Il peut y avoir des processus simultanés d’examen des plans, et le processus de l’État est généralement plus rapide, ce qui permet de commencer les travaux beaucoup plus tôt.”
Cependant, traiter les politiques et les codes dans différentes villes peut souvent s’avérer être un défi. Selon M. Steigerwalt, cela est dû au fait qu’il n’existe pas actuellement de politique uniforme à suivre.
“Certaines juridictions sont beaucoup plus familières avec le sujet que d’autres”, explique M. Steigerwalt. La ville de Pittsburgh, par exemple, a mis en place un processus accéléré d’approbation des constructions modulaires, qui peut varier d’un État à l’autre. Cependant, la construction modulaire doit respecter les mêmes codes de construction locaux et étatiques, quelle que soit la juridiction locale dans laquelle le projet est construit, disent les experts.
Concevoir avec facilité
Selon les experts, la construction modulaire est idéale pour toute une série de projets, y compris les immeubles multifamiliaux ainsi que les écoles, les hôtels et les dortoirs universitaires. “Je dirais que le point fort de la construction modulaire est tout type de bâtiment qui peut être empilé et répété”, déclare M. Grady.
Les projets modulaires présentent également l’avantage d’offrir un élément de contrôle au niveau du processus de conception. Les projets sont souvent construits numériquement.
“Nous construisons un modèle numérique jumeau du produit de construction dans l’ordinateur, jusqu’au nombre de vis et de boulons que nous utilisons”, explique M. Grady. “En créant une nomenclature des matériaux (BOM) très précise et détaillée par le biais de la BIM, nous savons exactement quel matériau et quelle quantité de matériaux seront nécessaires. Plus important encore, nous savons exactement combien les matériaux coûteront. Tout est fait par ordinateur, à l’aide des dernières technologies, et cette façon de construire permet de minimiser ou, dans certains cas, d’éliminer les ordres de modification.”
Selon M. Seary, les mêmes plans d’étage et modules sont généralement répétés tout au long des projets.
Le contrôle de la qualité va de pair avec le processus de fabrication, explique Steigerwalt. “Vous pouvez tout voir avant qu’il ne passe par la chaîne, et la chaîne ne fonctionne que si vous avez tout ce dont vous avez besoin”, explique-t-il.
Pour que la construction modulaire soit la plus efficace possible, les constructeurs et les clients doivent garder certaines choses à l’esprit. Selon les experts, pour réussir, il est essentiel d’être informé du processus et des meilleures pratiques, notamment du fait qu’une grande partie de la prise de décision se fait à l’avance, ce qui exige de l’esprit de décision.
“Je préviens toujours mes clients que la construction modulaire repose sur un grand nombre de prises de décision en amont”, explique M. Seary. “Il faut donc être décisif car avec ces modules, c’est comme une usine de fabrication de voitures. Vous ne vous tourneriez pas vers Ford au moment où la production démarre pour lui dire : “Oh, au fait, je veux changer les volants”. Une fois que la chaîne de production est lancée, c’est essentiellement tout.
